当前房地产市场深度调整，未来走向何方？住房的核心价值正在发生怎样的深刻变化？
面对新形势，房地产企业如何破局转型？探索房地产发展新模式，关键路径在哪里？
4月25日，国寿投资公司最新一期“精彩十分”大讲堂上，这些备受关注的问题得到了系统性的解答。本次活动特邀清华大学土木水利学院院长、恒隆房地产研究中心主任吴璟教授，围绕“房地产市场发展趋势与新模式”主题进行专业解读。
“房地产市场发展趋势与新模式”核心观点
吴璟教授以“核心消费需求”与“衍生投资需求”作为需求端主要驱动因素，从“房地产和宏观经济双向作用”、“房地产企业行为”和“政府行业政策”三个维度构建了分析框架，深入剖析了中国房地产市场从“黄金二十年”到“深度调整期”的逻辑转变，并对未来趋势与新模式进行了展望。
市场逻辑转变：从高增长到深度调整
过去“黄金二十年”（2000-2020），经济高速增长、城镇化快速推进、居民收入提升，叠加房价上涨预期，住房兼具消费与投资属性，驱动房地产行业蓬勃发展。房企依托“高周转、高杠杆”模式实现扩张，显著拉动宏观经济。2020年至今，市场进入深度调整期，宏观经济增速放缓，城镇化进程趋缓，新增住房需求减少，房价预期转变导致投资属性弱化，消费属性逐步回归。房企面临经营压力，政府调控目标从“遏制过热”转向“去库存、稳市场”，行业发展逻辑发生根本性变化。
未来趋势：分化与消费属性回归
未来房地产市场将转向消费需求主导。尽管全国住房新增需求总量趋缓，但结构性机会依然显著。新增需求主要源于两大核心动力：一方面，老旧住宅的拆除重建与功能升级是实现存量优化、激活新增需求的关键路径；另一方面，参照美日等发达国家经验，人口将持续向核心城市及都市圈集聚，不同城市间住房需求及房价表现的分化特征会更加明显。展望未来，住房属性将进一步回归居住本质，房地产行业的健康发展需以宏观经济平稳运行和居民收入持续增长为基础，通过释放消费需求潜力推动行业可持续发展。
房企转型：从“投资”到“经营”
传统“高杠杆、高周转”模式依赖土地升值和房价上涨已不可持续，房企需从开发转向经营模式。只有通过提供优质产品与服务，房企才可实现稳定现金流，摆脱对外部市场环境的过度依赖。转型方向包括盘活存量资产（如长租公寓）、提升产品力（满足改善性、高品质需求）、多元化经营以及探索轻资产运营，以适应市场新常态。
新模式构建：政策与市场双轮驱动 盘活存量成为核心发力点
吴璟教授提出，构建房地产发展新模式的核心在于理清保障与市场关系、提振需求、优化供给，而盘活存量成为政策落地和稳定市场的核心发力点。收购存量商品房、收储闲置土地，盘活存量商办用房等有望成为促进市场触底转型的关键举措。此外，应不断完善“市场+保障”与“租购并举”的住房供应体系；构建“人、房、地、钱”要素联动的新机制；建立和完善存量住房维护、修缮和更新措施体系；优化房地产开发企业治理模式，改革销售制度等。
房地产行业是重要的支柱产业，理解其发展趋势与新模式对投资决策至关重要。作为专业的另类资产管理机构，国寿投资公司将持续关注行业动态与政策导向，审慎评估投资风险与机遇，坚持长期投资、价值投资、稳健投资、责任投资理念，积极探索存量盘活领域的产品创新和长期投资机会，在支持构建房地产发展新模式、促进经济高质量发展中贡献国寿力量。
关于国寿投资公司
国寿投资保险资产管理有限公司成立于2007年，是中国人寿旗下专业另类投资平台，是原银保监会批准的第一家持牌经营的专业另类保险资管公司。18年来，公司坚决贯彻落实党中央决策部署，服务国家发展大局，坚持“服务国家战略、服务实体经济、服务社会民生”，践行保险资金长期投资、价值投资、稳健投资、责任投资理念，全面布局基础设施、不动产、股权、普惠金融、特殊机会等另类投资细分领域，在推进高质量发展征程中坚持彰显政治性，确保人民性，不断提升另类投资专业性，积极将公司高质量发展融入党和国家事业发展全局，助力做好金融“五篇大文章”，为全面建设社会主义现代化国家贡献力量。截至2025年一季度，公司累计签约规模超9600亿元，管理资产规模超6000亿元，已成为国内首家专注另类投资的大型保险资管公司，持续领跑国内另类投资行业。
